「最新！アメリカ不動産マーケット」

     

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さぁて、今月もアメリカの不動産マーケットの最新情報を見ていくか。

このアメリカ不動産マーケットの記事を読んで下さっている方は結構この筋のオタクの方か、希少なこのブログの熱狂的読者の方しかいらっしゃらないかと思いますが、時系列で読むとマーケット流れが見えてきますね。

８月の住宅着工数から見ていくか。

＜住宅着工件数＞

2022年8月

着工件数：   158万戸　前月比 +12.2％      前年比   -0.1％

うち一戸建て：   94万戸　前月比  +3.4％      前年比  -14.6％

うち集合住宅：     62万戸     前月比 +28.6％    前年比  +31.0％

着工件数は先月に比べて、少し増えてますが、前年比と比べると横ばいかぁ。一戸建の着工件数は激減してるけど、集合住宅の件数は伸びてますね。都市部でのコンドミニアムの着工とかが多いということは、そのマーケットは順調なのか、プロジェクトが大きいから進めているのかどっちなんだい？って感じですね。

１番気になる中古住宅の取引件数を見ていきましょう。

＜中古住宅取引件数＞

2022年8月    

中古取引件数：480万件　前月比 -0.4%　前年比 -19.9％

販売在庫数：   128万戸     前月比  -1.5％　前年比 +0.0％

 中間価格：＄389,500   前月比  -2.4％    前年比 +7.7％

中古住宅の取引件数は減ってるなぁ。前年比と比べて、取引件数が減って、在庫は横ばいやな。で、中間価格は上がってるからなぁ。やっぱり物がないんやろな。住宅ローンの金利が６％代になってきているから、買い替えもなかなか厳しいから、売り手も様子見してるんちゃうかなぁ。若い世代の人には物件価格と金利上昇のダブルパンチやからなぁ。アメリカの中古取引の件数としては2020年１２月に書いた時点だと、その時６７６万戸の取引があったから大分減ってるよねぇ。その時はより大きな住宅に買い換える層が多かったのでたった１年半くらいで状況がずいぶん変わってきています。

次に２０００年１月を１００として換算したケースシラー住宅価格指数なんやけど、全米平均で３０７．４５やからなぁ。２０００年１月に２０００万円やった家が６１４９万円っていうことやからな。４０００万円以上アップしてるってことやもんな。５０００万円やった家は１５３７２万円やで。1億円アップ。気が遠くなるな。ここで投資して持ってる人は全員勝ち組です。LAとかなんかもっと上がっとるからな。ひゃー。

＜ケースシラー住宅価格指数＞　      *2000年1月を100として換算した住宅価格指数

全米平均　　　　 　307.45　　前年比 +15.8％

20都市平均　　　　316.28　   　　同 +16.1％

ニューヨーク　　　 276.78　　　　同 +13.7％　

ロスアンジェルス 　414.80　　　　同 +15.7％　

ポートランド  　　   338.16　　　　同 +11.7％　

メディアの抜粋記事を見ていきます。

＜メディア記事抜粋＞

「ウォールストリートジャーナル　9/22/2022」

・8月の中古住宅取引件数は年率480万戸で、前年比ではマイナスの19.9％と大幅に下落

・前月比は-0.4％で7カ月連続で前月比マイナスとなったが、これは2007年以来の連続記録

・多くの一次購入者は住宅価格が高すぎて購入できず、また住宅所有者はこれまでの低いローン金利を手放したくないので売却を渋る傾向

・新築住宅の建築もスローになっており、家具や家電などの住宅関連販売も影響を受けている

・FRBはインフレ対策と過熱気味の住宅価格を冷やすため、政策金利を大幅に上げている

・現在ローン金利は6％を超えており、専門家は住宅価格の下落傾向は今後も続くとみている

・因みに8月のデータは引渡しベースなので、6月ごろに契約した物件が対象となっている

・そのころは今より低いローン金利（5.8％前後）だったので、今後更に取引が減る可能性あり

・中間価格は＄389,500で前月比では下落したが、前年比は7.7％のプラス

・住宅の買いやすさは、ここ数十年で最低レベルで、住宅マーケットに対する消費者景況感は2011年以来で最低

・一部の専門家は住宅価格は年末にかけて下落するが、販売在庫が少ないため、下落幅は抑えられるとしている

「ウォールストリートジャーナル　9/23/2022」

・低金利の住宅ローン金利を利用している住宅所有者は、買い替えた場合、高金利のローンになってしまうため、売却を控える人が増え、マーケットに出る売却物件が少なくなる傾向

・住宅ローン金利はここ5週間上昇を続け、30年固定は9月22日現在6.29％となっている

・このレートは2008年10月以来の高いレベル

・現在住宅ローンを抱えている負債者の2/3は4％以下の安いレート

・少ない販売在庫が住宅価格高騰の一つの原因だったため、今後の価格動向への影響が注目される

「ウォールストリートジャーナル　9/28/2022」

・ケースシラー指数の7月数値は、2019年1月以来初めて住宅価格が前月比で下落

・全米平均は前年比では15.8％の増加だが、前月の同比18.1％増からは下がった

・専門家は今年末にかけて、さらに価格の下落が続くと予想

・価格下落の理由は、FRBが政策金利を上げたことに伴うローン金利の上昇

中でも米西海岸の下落幅が大きく、サンフランシスコは3.5％、シアトルでは3.1％、それぞれ前月比でマイナス

・現在の30年固定住宅ローン平均金利は6.29％で、1年前の2.88％から大きく上昇

「ウォールストリートジャーナル　9/30/2022」

・ここ6週間住宅ローン金利が連続して上昇しており、30年固定の平均金利が先週の6.29％から今週は6.7％となった

・理由はFRBのインフレ対策の政策金利上昇の影響

・住宅ローン会社も先行きが不透明なため、各社異なるレートを提供している状態

・ローン金利の上昇により、多くの購入希望者は購入を諦め、賃貸に住み続ける傾向

・また買替え希望者も借換え先のローン金利が上がるので、売却を控える傾向

・ローン金利上昇の不動産マーケットへの影響が心配されている

上記の記事を読むと言えることは、金利高すぎ！高杉晋作や。

もう７％近いからな。日本やったら暴動起こるで。日本の３５年の固定金利とかなんか１．２％とか１．３％くらいやろ。同じ価格のもの買っても６．７６％１．３％と返済ぜんぜんちゃうもんな。

５０００万円借りて３５年だとして、金利６．７６％で月々の返済約３１万円で金利１．３％やったら約１５万円弱やで。金利差で半額の物件買ってるのと同じになるもんな。

ここがアメリカと日本の不動産マーケットを比べるのが難しいところなんよな。今は日本の不動産も相当価格が上がってるけど、金利が安いから、買いやすさで言うとアメリカと全然ちゃうんよね。最近、海外の方のお客さんが良く日本の不動産を買っているところもこういう事情もあるんかな？でも、日本の住宅ローン使われへんかったり、現金で買うときはこの金利の恩恵はようわからんやろけど。

今月のアメリカの不動産マーケット情報はこんな感じやけど、これを最後まで読む人はマニアやな。あなたは不動産マニア？オタク？という希少な人種です。

まぁ、いずれにしてもアメリカの不動産マーケットの影響が日本に皆無ということはないでしょうから、今後の展開にも注視していかんとな。