こんにちは！サトシです。
２年２か月に渡るアメリカ・オレゴン州ポートランド、９カ月に渡る沖縄の単身赴任の旅を終えて、２０２１年３月５日に２３年間のサラリーマン人生に終止符を打ちました。
２０２１年３月９日より東京都品川区南大井で不動産を主に取り扱う「Anchors株式会社」を起業して、１年半が過ぎました。９月１日より会社も３期目に入りました！
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さて、今回もアメリカの不動産マーケットについて書いてきたいと思います。
先月のウォールストリートジャーナルとか読むと、アメリカの不動産マーケットもかなりスローな感じになって来とるな。やはり最大の原因はFRBの利上げよね。とうとう最新の住宅ローンの３０年固定の金利が７％超えたからなぁ。これは一般の人には手が出づらいし、買い替え層の方も、売れる金額は高くても、買い替え先で組む住宅ローンの金利が高すぎて、買い替えも見送っている傾向にあります。せっかく３～４％の低い金利で調達出来てるのに、買い換えると金利が７％とかになると躊躇するよな。
なのでアメリカの不動産取引の主役の中古の取引件数がかなり減少しています。
専門家の間では住宅産業が他の業界に先駆けて不況に入ったという見方をしているみたいです。
まぁ、アメリカの上層部の狙いが物価の抑制であれば、まず狙われるのは金利に影響を受けやすく、周りへの相乗効果のある住宅になるやろなというのは想像しやすいですよね。
なので、どういう感じで着地させていくのかはわかりませんが、確実にアメリカの不動産価格の上昇が鈍化しているのは間違いありません。
とはいえ、まだ住宅価格が上昇しているのは事実ですし、この超高金利でも上昇しているってどういうことやねん？って感じですがね。
日本の３５年の固定金利なんかまだ１．５％前後やろ。そう考えたらめちゃくちゃ安い金利やもんな。変動金利だと０．３９％とかもあるもんな。こんなん金利ないのと同じやん。
この金利が続く限りは、東京や大都市圏を中心とした不動産価格の上昇は続くんやろうな。逆を返すと、金利が決定的な上昇を見せたら、相場が崩れていく可能性もあるかな。
だから、よく考えてみたら、金利を何パーセントで調達するかによって、購入する価格が高いのか安いのかにもつながってくるんやろね。
あきらかにアメリカの不動産マーケットの動きは変化しているので、マーケットの動きもそうですが、結局金利がどうなるかを見ておけば予想がつくと思います。金利を下げるとまたマーケットが上向く可能性が極めて高いと思います。
以下は９月のデータとウォールストリートジャーナルの雑誌の抜粋です。ご興味ある方は是非ご覧ください。
＜住宅着工件数＞
2022年9月 着工件数： 144万戸 前月比 -8.1％ 前年比 -7.7％
うち一戸建て： 89万戸 前月比 -4.7％ 前年比 -18.5％
うち集合住宅： 53万戸 前月比 -13.1％ 前年比 +16.5％
＜中古住宅取引件数＞
2022年9月 中古取引件数：471万件 前月比 -1.5% 前年比 -23.8％
販売在庫数： 125万戸 前月比 -2.3％ 前年比 +0.8％
中間価格：＄384,800 前月比 -1.8％ 前年比 +8.4％
＜ケースシラー住宅価格指数＞
*2000年1月を100として換算した住宅価格指数
全米平均 303.76 前年比 +13.0％
20都市平均 310.99 同 +13.1％
ニューヨーク 275.00 同 +12.3％
ロスアンジェルス 405.22 同 +12.1％
ポートランド 331.60 同 +8.6％
＜メディア記事抜粋＞
【ウォールストリートジャーナル 10/21/2022】
米国の中古住宅取引件数は8カ月連続減少で、この連続記録は15年ぶりとなる
9月の件数は前月比1.5％のマイナスで、2020年5月以来の低い数値
コロナ禍の影響を受けた期間を除けば、バブル崩壊から上昇に転じた2012年以来の数値となる
低調な取引の原因は住宅ローン金利の上昇で、現在は6.94％
この影響は多くのエリアに及び、家具や家電、またランバーや配管設備等の建築資材などの価格が下落
専門家は不動マーケットが他の業界より先に不況に入ったとしている
購入希望者の一部はローン審査が通らず、またマーケットの不透明感から購入を躊躇する人も多い
現在多くが4％以下のローン金利で借りている住宅所有者は、借換えによる金利の急上昇を嫌い、買替えを諦める人も多い
FRBのインフレ対応のための政策金利上昇が今後も続くと見られており、この傾向はこの先も続く様子
住宅着工件数も前月比で8.1％減少しており、新築マーケットも大きな影響を受けている
9月の中古住宅中間価格（＄384,800）は前年比8.1％のプラスとなっているが、23カ月連続で二桁の上昇が続いていた今年上半期に比べて上昇幅が減少している
因みに今年最高値の6月（＄413,800）からは7％の減少となった
【ウォールストリートジャーナル 10/26/2022】
全米住宅価格の上昇ペースが鈍ってきた
8月のケースシラー指数は前年同月比13％の増加と7月の同15.6％から鈍化
また前月比でも1.1％の減少となった
主な理由は急激に高くなった住宅ローン金利
地域的には西海岸の下落傾向が目立ち、サンフランシスコでは前月比でマイナス4.3％、またシアトルでは同3.9％のマイナスとなっている
【ウォールストリートジャーナル 10/27/2022】
9月は新築住宅の販売件数が前月比でマイナス10.9％と大幅に減少
前年同月比だと17.6％の減少となった
中古住宅取引件数は8カ月連続で前月比マイナスとなり、先週の住宅ローンの申請件数は前年同時期と比べ42％の減少
ローン金利が上昇しているため、この傾向はしばらく続くと見られている
先週の30年固定金利レートは6.94％と前年末の3.1％から大幅に上昇
9月の新築住宅の中間価格は＄470,600で前年比では13.9％のアップとなった
【ウォールストリートジャーナル 10/28/2022】
今週の住宅ローン金利が30年固定で7.08％と過去20年で初めて7％を超えた
1年前は3％だったので倍以上
一般的な住宅を購入する場合、頭金20％で現在の月当たり支払い額は＄2,300で、1年前の＄1,300から大幅に上昇している
9月の中古住宅取引件数は前年比マイナス24％、新築住宅の販売件数はマイナスの18％となった
